علت تفاوت قیمت مسکن اعلام شده از سوی مرکز آمار و بانک مرکزی تشریح شد


برنامه و سازمان بودجه دلیل تفاوت میانگین قیمت هر مترمربع خانه در تهران نسبت به مرکز آمار و بانک مرکزی را تفاوت در روش میانگین عنوان کرد.

با توجه به اینکه بخش مسکن و هتلداری یکی از مهمترین حوزه های اقتصاد کشور است و با توجه به نیاز مبرم به آمار کمی و کیفی موثق در این زمینه، مرکز آمار ایران به عنوان مرجع رسمی آمار کشور اقدام به تهیه آمارهای کمی و کیفی معتبر در این زمینه کرده است. و آمار این بخش را منتشر کرد.

مرکز آمار ایران هر ماه گزارشی با مشخصات زیر در حوزه قیمت واحدهای مسکونی ارائه می کند:

1- تنها منبع تهیه این گزارش، داده های خام ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک کشور است که مرکز آمار ایران و بانک مرکزی هر دو برای محاسبات از آن استفاده می کنند.

2- مرکز آمار ایران 2 نوع میانگین قیمت (حسابی و وزنی) و شاخص قیمت اقلام آپارتمان های معامله شده ثبت شده در سامانه را ارائه می کند. در حالی که گزارش تهیه شده توسط بانک مرکزی تنها شامل میانگین حسابی است. هر یک از این میانگین ها عملکرد و کاربرد منحصر به فردی دارند. گزارش مرکز آمار ایران تمامی نیازهای احتمالی کاربران مختلف را پوشش می دهد.

• روش میانگین حسابی به اندازه واحدهای معامله شده در بازه زمانی در نظر گرفته شده توجهی نمی کند و به همه واحدهای مسکونی (اعم از بزرگ و کوچک) به یک اندازه نگاه می کند و وزن یکسانی را تعیین می کند.

• روش میانگین موزون تفاوت فوت مربع واحدهای معامله شده نسبت به قیمت ثبت شده را در نظر می گیرد، به طوری که در تعیین میانگین قیمت منطقه، هر واحد بر فوت مربع وزن می شود. بانک مرکزی به این روش مهم محاسباتی توجهی نکرد.

شاخص قیمت آپارتمان های مسکونی با استفاده از روش هدونیک (تعدیل کیفی) محاسبه می شود و برای تعیین دقیق تورم در محدوده آپارتمان های مسکونی معامله شده در هر دوره مناسب است.

در این راستا میانگین های مذکور (به دلیل ناهمگونی آپارتمان های معامله شده در هر دوره) به دلیل اینکه تغییرات قیمت را به درستی نشان نمی دهند، مورد استفاده قرار نمی گیرند، اما به دلیل اینکه شاخص قیمت اثرات تغییرات کیفیت را از منابع اطلاعاتی حذف کرده است. شاخص دقیقی برای محاسبه تورم در این حوزه است.

3- تفاوت میانگین محاسبه شده قیمت اعلام شده توسط مرکز آمار ایران و بانک مرکزی که از روشی مشابه استفاده کرده اند، حدود یک میلیون تومان بوده است. اما رسانه ها میانگین موزون قیمت مرکز آمار ایران و میانگین قیمت محاسباتی بانک مرکزی را به اشتباه مقایسه کرده اند که باعث شده است در مقایسه دو نوع میانگین قیمت دچار سوء تفاهم شود.

4- بر اساس اطلاعات خام ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک کشور، در تیرماه 1401 تنها 8 و 11 معامله در مناطق 19 و 20 تهران در سامانه ثبت شده است. این تعداد محدود تراکنش، محاسبه میانگین قیمت منطقه را غیرممکن می کند.

بنابراین قیمت این مناطق در محاسبه مرکز آمار لحاظ نشده است. این نکته در گزارش منتشر شده از سوی مرکز آمار قابل توجه است. با توجه به اینکه میانگین قیمت این مناطق از متوسط ​​قیمت شهر تهران کمتر است، نبود این قیمت ها در محاسبات باعث شد که میانگین قیمت مرکز آمار کمی بالاتر از گزارش بانک مرکزی باشد.

5- مرکز آمار ایران با استفاده از اطلاعات دقیق طول و عرض جغرافیایی در دسترس، آدرس های استخراج شده از سامانه ثبت معاملات املاک کشور را اصلاح و اصلاح و در مناطق صحیح خود قرار می دهد.

اما این امکان در اختیار بانک مرکزی نیست. بنابراین این نکته نیز منجر به تفاوت در میانگین قیمت های محاسبه شده در سطح مناطق و کل شهر تهران بین دو دستگاه شد.

دیدگاهتان را بنویسید